Costos de traspaso: impuestos y tarifas al comprar

Převodní daň: sazba a správný základ

Zákon č. 6999 upravuje daň z převodu nemovitostí. Základní sazba je 1,5 %. Rozhodující však není vždy jen částka napsaná do kupní smlouvy: je třeba ověřit zákonný základ, včetně hodnoty evidované pro daňové účely. Jeho výpočet má potvrdit notář či daňový poradce pro konkrétní převod.

Nesnažte se snížit rozpočet umělým podhodnocením listiny. Vedle daňového rizika by se tím rozcházela skutečná platba, dokumentace banky a údaje pro budoucí prodej. U převodu podílu ve společnosti navíc neplatí jednoduchý závěr, že „se nic nepřevádí, proto není daň“: právník musí posoudit pravidla nepřímého převodu.

Co patří do písemného rozpisu

Notářské a registrační náklady nemají být sloučeny do neurčitého „legal fee“. Vyžádejte rozpis s výpočtovým základem, sazbou, případnou DPH, příjemcem a rozdělením mezi strany. Zjistěte, zda odměna pokrývá jen převodní listinu, nebo i samostatnou právní prověrku.

• Daň z převodu, jednotlivé kolky a registrační poplatky.
• Odměna notáře a zvlášť práce vlastního advokáta.
• Poplatek úschovy, bankovní převody a měnová konverze.
• Geodet, technická prohlídka, překlady či ověření plné moci.
• Vypořádání nedoplatků, společných poplatků a nákladů předání.

Kdo co zaplatí: nespoléhejte na zvyklost

Rozdělení nákladů mezi kupujícího a prodávajícího musí být uvedeno ve smlouvě. Marketingová zvyklost není záruka pro vaši transakci. U developerské nabídky může mít pojem closing costs jiný obsah než u druhotného prodeje domu.

Porovnávejte také to, zda uvedená cena zahrnuje vybavení, parkování, klimatizace, připojení sítí a dokumentaci. Příplatek za chybějící součásti není převodní daň, ale přesto zvyšuje reálnou pořizovací cenu. U výstavby přidejte právně i technicky kontrolované milníky.

Modelový výpočet, nikoli nabídka

Při čistě ilustračním daňovém základu 300 000 USD odpovídá sazba 1,5 % částce 4 500 USD. Tento výpočet ukazuje pouze převodní daň, nikoli celkové náklady koupě. Skutečný základ a úhradu v příslušné měně potvrdí odborník.

Pokud se investor rozhodne rezervovat například 4 % kupní ceny na veškeré vedlejší výdaje, jde o jeho rozpočtový předpoklad, ne o zákonnou sazbu ani záruku dostačující rezervy. Provede jej až porovnání s položkovou nabídkou notáře, právníka a poskytovatele úschovy.

Oddělte jednorázové a průběžné náklady

Daň z převodu se platí kvůli transakci. Daň z nemovitosti, případná solidární daň, pojištění, správce a poplatky condominium patří do ročního provozu. Smícháním těchto kategorií vzniká zkreslené srovnání výnosu.

Při financování zahrňte úroky a poplatky úvěru samostatně. U investora platícího z korun přidejte riziko změny kurzu mezi rezervací a doplatkem v USD. Všechny položky porovnávejte v jedné měně a k jednomu datu.

Otázky před podpisem

• Na jaké hodnotě je založena kalkulace daně?
• Je v odměně právníka zahrnuta nezávislá due diligence?
• Kdo zaplatí odstranění zástavy a případné vady zápisu?
• Obsahuje rozpis všechny služby včetně příslušných daní?
• Jaké výdaje vzniknou i v případě, že od koupě oprávněně odstoupím?